Wohnraum kann bezahlbar sein

Nach einer längeren Periode, in der Großstädte Bevölkerungsverluste zu verzeichnen hatten, wächst die Bevölkerung vieler Städte inzwischen wieder. Mit der dadurch verursachten steigenden Nachfrage nach Wohnraum hat die Neubautätigkeit nicht Schritt gehalten, so dass es zu Versorgungsengpässen gekommen ist. Ein vielerorts deutlich spürbarer Mietanstieg ist die Folge.

Insbesondere Menschen mit geringem Einkommen sind durch die steigenden Wohnkosten häufig finanziell überfordert. Bei der Wohnungssuche haben sie kaum eine Chance, ein passendes und für sie bezahlbares Angebot zu finden. Denn gerade preiswerter Wohnraum wird immer knapper. Bestehende Mieterhöhungsspielräume werden ausgenutzt, einfacher Wohnraum wird durch Modernisierungen zum Teil deutlich teurer - und nicht zuletzt ist die Anzahl von Sozialwohnungen rapide rückläufig. So reduzierte sich der Bestand von rund drei Millionen Wohnungen Anfang der 1990er Jahre auf aktuell rund 1,4 Millionen Wohnungen, was einem Anteil von etwa 3,4 Prozent am Gesamtwohnungsbestand beziehungsweise 5,9 Prozent am Mietwohnungsbestand entspricht. Dem steht - vor allem in den Großstädten - eine wachsende Zahl sozialwohnungsberechtigter Haushalte gegenüber: Dort sind zum Teil 40 bis 50 Prozent aller Haushalte nach ihrem Einkommen zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigt.

Sozialer Wohnungsbau muss erweitert werden

Hauptansatzpunkt für die Versorgung einkommensschwacher und am Markt benachteiligter Haushalte muss daher die Steigerung der Bautätigkeit im Bereich des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus sein. Dieser sorgt mit seinen Mietpreis- und Belegungsbindungen dafür, dass bezahlbarer Wohnraum entsteht und dass Haushalte mit niedrigerem Einkommen Zugang zu diesen Wohnungen erhalten.

Bund, Länder und Städte sind gefordert, ein klares Bekenntnis zum sozialen Wohnungsbau abzugeben. Mit seiner Entscheidung, die den Ländern gewährten Kompensationszahlungen in Höhe von jährlich 518,2 Millionen Euro bis Ende 2019 fortzuführen, hat der Bund seinen Beitrag geleistet. Die Länder müssen dieses Geld für die Wohnraumförderung einsetzen, auch wenn die gesetzliche Zweckbindung wegfällt. Die Förderprogramme der Länder müssen dafür sorgen, dass der geförderte Wohnungsbestand ausgeweitet wird, indem ausreichende Mittel zu angemessenen Konditionen bereitgestellt werden.

Bei der Ausgestaltung der Förderangebote müssen die momentan schwierigen Rahmenbedingungen für die soziale Wohnraumförderung in Rechnung gestellt werden. Die niedrigen Marktzinsen haben zur Folge, dass öffentliche Förderdarlehen für Investoren wenig attraktiv erscheinen. Dies gilt vor allem dort, wo die Wohnungsmarktlage sehr angespannt ist und sich bei der Vermietung frei finanzierter Wohnungen entsprechend hohe Mieten erzielen lassen. Der geringe Subventionsvorteil öffentlicher Förderdarlehen und die hohe Differenz zwischen möglicher Marktmiete und den für den geförderten Wohnungsbau festgelegten Mieten senken die Bereitschaft, in den öffentlich geförderten Wohnungsbau zu investieren. Dementsprechend sollte - je nach länderspezifischen Erfordernissen - geprüft werden, ob die Förderkonditionen verbessert werden können: zum Beispiel durch Senkung der Zinsen, Anhebung der gewährten Förderpauschalen zum Ausgleich steigender Baukosten und durch die Anpassung der zulässigen Eingangsmieten.

Vor allem in Ballungsräumen ist zudem zu prüfen, ob für die Zielgruppen der Wohnraumförderung die geltenden Einkommensgrenzen anzuheben sind. Denn in den Hochpreisregionen haben zunehmend auch Haushalte mit mittlerem Einkommen, insbesondere junge Familien, Schwierigkeiten, finanzierbaren Wohnraum zu finden. Ergänzend zur Unterstützung des Mietwohnungsbaus sind auch Förderangebote für den Bau oder Erwerb von Wohneigentum in den Städten erforderlich, denn Haushalte mit Kindern finden gerade in den nachfragestarken Städten auf dem Mietwohnungsmarkt kaum noch familiengerechte Wohnungen. Jungen Familien mit geringeren Einkommen sollte daher die Eigentumsbildung in den Ballungsräumen mit angespannten Wohnungsmärkten mit Hilfe öffentlicher Förderung finanziell ermöglicht werden.

Die Städte können viel für preiswerten Wohnraum tun

Die Städte können wesentlich dazu beitragen, dem sozialen Wohnungsbau den erforderlichen neuen Schwung zu verleihen:

Die unter Nachfragedruck stehenden Städte können beim Verkauf eigener Liegenschaften darauf hinwirken, dass auf diesen Flächen neben hochpreisigen Eigentums- und Mietwohnungen auch bezahlbarer Wohnraum entsteht. Eine Möglichkeit wäre, kommunale Flächen nach Konzeptqualität zu vergeben, zum Beispiel mit der Vorgabe einer Quote für den geförderten Mietwohnungsbau. Aber auch Grundstücke in privatem Eigentum können in die Strategie einbezogen werden. Mit Hilfe städtebaulicher Verträge lässt sich erreichen, dass bei der Ausweisung von neuem Bauland oder bei der Überplanung von Gebieten mit Planungsrecht ein Teil der Fläche für geförderten oder preiswerten Wohnungsbau im Sinne einer "aufgedrängten Förderung" genutzt wird oder alternativ zu bestimmende Anteile der Fläche in die Verfügung der Stadt übergehen. Dadurch lassen sich nötige Investitionen in den öffentlichen Wohnungsbau aktivieren. Zugleich können diese Instrumente zur sozialen Mischung in Quartieren beitragen.

Notwendig ist auch eine Imagekampagne für den sozialen Wohnungsbau. Bei vielen Wohnungsunternehmen, vor allem aber bei privaten Investoren herrschen falsche Vorstellungen über die Zielgruppe des sozialen Mietwohnungsbaus. Es besteht die Befürchtung, dass die Wohnungen vorzugsweise mit "Problemmietern" belegt werden. Tatsache ist jedoch, dass ausgehend von den Einkommensgrenzen als Zugangsvoraussetzung für den öffentlich geförderten Wohnungsbau große Teile der arbeitenden Bevölkerung sowie Rentner(innen) mit mittlerem und geringem Einkommen wohnberechtigt sind. Zudem gehört eine einseitige, von den Städten auch gegen den Willen der Wohnungsunternehmen durchgesetzte Belegungspolitik der Vergangenheit an. Inzwischen werden die Wohnungen in aller Regel im Einvernehmen aller vermietet. Zum Teil wird den Wohnungsunternehmen im Rahmen von Kooperationsvereinbarungen die Auswahl wohnberechtigter neuer Miete­r(innen) übertragen. Durch entsprechende Aufklärungsarbeit können die Städte zu einer realistischen Vorstellung über die Zielgruppe beitragen, um so Vorurteile potenzieller Investoren gegenüber dem sozialen Wohnungsbau zu revidieren.

Wohngeld und Co. flankieren sozialen Wohnungsbau

Um Haushalten mit mittlerem und niedrigem Einkommen in wachsenden Städten Wohnraum zu bieten, muss der geförderte Wohnungs(neu)bau durch weitere Schritte flankiert werden. Hierzu muss das Wohngeld, dessen Höhe seit dem 1. Januar 2009 unverändert ist, an die Miet- und Einkommensentwicklung angepasst werden. Denn selbst wenn es gelingt, den geförderten Wohnungsbau deutlich voranzubringen, wird das Angebot nicht ausreichen, um alle zur Zielgruppe gehörenden Haushalte mit einer geförderten Wohnung zu versorgen. Neben der Objektförderung kann daher auf eine auskömmliche Subjektförderung nicht verzichtet werden. Nur mit Hilfe deutlich verbesserter Wohngeldleistungen ist es möglich, die Wohnkostenbelastungen für einkommensschwächere Haushalte auf einem tragbaren Niveau zu halten.

Nicht zuletzt kommt es darauf an, auf kommunaler Ebene diejenigen Wohnungsmarktakteure zu stärken, die an einer nachhaltigen und sozial verträglichen Bewirtschaftung ihrer Bestände interessiert sind. Dies sind vorrangig die kommunalen Wohnungsunternehmen, die traditionell eine besondere Rolle bei der Wohnraumversorgung am Markt benachteiligter Haushalte übernehmen. Daneben bietet sich aber auch eine enge Koopera­tion mit Wohnungsgenossenschaften und weiteren Wohnungsanbietern an, die auf eine langfristige Bewirtschaftung und Entwicklung ihrer Bestände setzen.