Viel Bürokratie, aber weiterhin steuerbefreit

Bereits vor über zwei Jahren hat der Deutsche Bundestag das Grundsteuerreformgesetz vom 26. November 2019 (GrStRefG)¹ be­schlossen. Der weitreichenden Reform des Grundsteuergesetzes (GrStG) liegen die Urteile des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 - (Az 1 BvL 11/14, 1 BvR 8890/12, 1 BvL1/15; 1 BvL 12/14) zugrunde. Danach ist die zur Zeit praktizierte Berechnung der Grundsteuer auf der Grundlage der sogenannten Einheitswerte unter Beachtung des Grundsatzes der Lastengleichheit (Art. 3 Grundgesetz (GG)) verfassungswidrig. Grundlage der Einheitswerte ist die Grundstücksbewertung der Hauptfeststellungszeitpunkte 1964 in den alten und 1935 in den neuen Bundesländern. Die seit 1964 und 1935 nicht mehr erfolgte Hauptfeststellung² führt nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts dazu, dass die Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert und den auf den Hauptfeststellungszeitpunkten bezogenen Einheitswerten³ immer größer werden. Nach dem Grundsteuer-Reformgesetz müssen daher die Grundstückswerte in einem aktuellen Hauptfestsetzungszeitpunkt einer wertabhängigen Bewertung nach dem GrStG in Verbindung mit dem Bewertungsgesetz (BewG) unterzogen werden.

Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird nach der Formel "Grundstückswert x Steuermesszahl x Hebesatz" berechnet. Die Grundstückswerte werden nach folgenden im Bewertungsgesetz geregelten Verfahren ermittelt:

In einigen Bundesländern sind die Bewertungsverfahren nach Art. 105 Abs. 2 a Satz 2 GG abweichend geregelt. Die Steuermesszahl ist in § 15 GrStG für die verschiedenen Grundstücksarten geregelt:

Die zum 1. Januar 2025 erstmals wirksam werdende neue Grundsteuer-Veranlagung wird im folgendem gestuften Verfahren vorbereitet:

Grundsteuerbefreiung für gemeinnützige Organisationen

Für gemeinnützige Organisationen werden die bisher geltenden Befreiungen von der Grundsteuer im Wesentlichen Bestand haben. Nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 b GrStG ist von der Grundsteuer Grundbesitz befreit, der einer inländischen Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse, die nach der Satzung, dem Stiftungsgeschäft oder der sonstigen Verfassung und nach ihrer tatsächlichen Geschäftsführung ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dient, für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke benutzt wird (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 b GrStG). Steuerfrei ist daher Grundbesitz, der genutzt wird für den ideellen Bereich der gemeinnützigen Körperschaft (zum Beispiel Beratungsstellen, Räume zur Armenspeisung) sowie für steuerbegünstigte Zweckbetriebe (§§ 65-68 Abgabenordnung (AO)), zum Beispiel Pflegeheim, Hospiz, Tageseinrichtung für Kinder) oder in Krankenhäuser im Sinne des § 67 Abs. 1 oder 2 AO (§ 4 Nr. 6 GrStG). Nicht grundsteuerfrei ist Grundbesitz, der für steuerpflichtige wirtschaftliche Geschäftsbetriebe im Sinne des §§ 14, 64 AO genutzt wird (zum Beispiel öffentlich zugängliche Cafeteria, Kantine für Mitarbeiter:innen, Bauwerke für gewerblich überlassene Gewerbe oder Werbeflächen) und die Vermögensverwaltung im Sinne des § 14 AO (zum Beispiel Vermietung von Wohnungen oder gewerblichem Raum). Die Befreiung nach den §§ 3 und 4 GrStG (steuerbegünstigte Zwecke) tritt nur ein, wenn der Steuergegenstand für den steuerbegünstigten Zweck unmittelbar benutzt wird (§ 7 Satz 1 GrStG). Zur unmittelbaren Nutzung gehört auch die Nutzung des Grundstücks für die Verwaltung der steuerbegünstigten Bereiche der gemeinnützigen Körperschaft (ideeller Bereich, steuerbegünstigter Zweckbetrieb).

Nutzung der Grundstücke für Wohnzwecke

Dient Grundbesitz, der für steuerbegünstigte Zwecke (§§ 3 und 4 GrStG) genutzt wird, zugleich Wohnzwecken, gilt die Befreiung nach § 5 Abs. 1 Nr. 2 GrStG nur für Wohnräume in Schülerheimen, Ausbildungs- und Erziehungsheimen sowie Prediger- und Priesterseminaren, wenn die Unterbringung in ihnen für die Zwecke des Unterrichts, der Ausbildung oder der Erziehung erforderlich ist. Die Steuerbefreiung gilt nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 GrStG auch für Wohnräume, wenn der steuerbegünstigte Zweck im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 1, 3 oder 4 GrStG nur durch ihre Überlassung erreicht werden kann (zum Beispiel Wohngemeinschaft im ­Sinne des § 42 a Abs. 4 Satz 1 SGB XII oder ambulante betreute Wohngruppe im Sinne des § 38 a SGB XI). Weiterhin gilt die Steuerbefreiung nach § 5 Abs. 1 Nr. 4 GrStG auch für Räume, in denen sich Personen für die Erfüllung der steuerbegünstigten Zwecke ständig bereithalten müssen (Bereitschaftsräume), wenn sie nicht zugleich die Wohnung des Inhabers sind. Im Unterschied zu den vorgenannten Befreiungen sind allerdings Wohnungen nach § 5 Abs. 2 GrStG stets grundsteuerpflichtig, auch wenn die Voraussetzungen nach § 5 Abs. 1 GrStG vorliegen (zum Beispiel Senioren-Service-Wohnen).

Fragen der Abgrenzung

Wird ein räumlich abgegrenzter Teil des Steuergegenstandes für steuerbegünstigte Zwecke (§§ 3 und 4 GrStG) benutzt, so ist nach § 8 Abs. 1 GrStG nur dieser Teil des Steuergegenstandes steuerfrei. Dient der Steuergegenstand oder ein Teil des Steuergegenstandes sowohl steuerbegünstigten Zwecken (§§ 3 und 4 GrStG) als auch anderen Zwecken, ohne dass eine räumliche Abgrenzung für die verschiedenen Zwecke möglich ist, so ist der Steuergegenstand oder der Teil des Steuergegenstandes nur befreit, wenn die steuerbegünstigten Zwecke überwiegen (§ 8 Abs. 2 GrStG).

Meldepflichten der grundsteuer­befreiten Organisationen

Jede Änderung in der Nutzung oder in den Eigentumsverhältnissen eines ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreiten Steuergegenstandes hat derjenige nach § 19 GrStG anzuzeigen, der nach § 10 GrStG als Steuerschuldner in Betracht kommt. Die Anzeige ist nach § 19 Abs. 2 GrStG ab 1. Januar 2025 innerhalb von drei Monaten nach Eintritt der Änderung bei dem Finanzamt zu erstatten, das für die Festsetzung des Steuermessbetrags zuständig ist.

Anmerkungen

1. Bundesgesetzblatt I, S. 1794.

2. § 21 BewG.

3. § 19 BewG.

4. § 13 Satz 1 GrStG: Der Steuermessbetrag ist durch Anwendung eines Promillesatzes (Steuermesszahl) auf den Grundstückswert zu ermitteln.

§ 13 Satz 2 GrStG: Der Steuermessbetrag ist durch Anwendung eines Promillesatzes (Steuermesszahl) auf den Grundsteuerwert oder seinen steuerpflichtigen Teil zu ermitteln, der nach dem Bewertungsgesetz im Veranlagungszeitpunkt für den ­Steuergegenstand maßgebend ist.

§ 16 Abs. 1 GrStG: Die Steuermessbeträge werden auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 221 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes) allgemein festgesetzt (Hauptveranlagung). Dieser Zeitpunkt ist der Hauptveranlagungszeitpunkt.

5. § 25 Abs. 1 GrStG: Die Gemeinde bestimmt, mit welchem Hebesatz des Steuermessbetrages oder des Zerlegungsanteils die Grundsteuer zu erheben ist.