Grundsteuerreform: Was gemeinnützige Sozialunternehmen tun müssen

Etwa 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen in diesem Jahr im Zuge der Grundsteuerreform neu bewertet werden. Hintergrund ist die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Urteile vom 10. April 2018), dass die weit zurückliegenden Bewertungsstichtage zum 1. Januar 1964 ("alte" Bundesländer) beziehungsweise zum 1. Januar 1935 ("neue" Bundesländer) die heutigen Verhältnisse nicht angemessen widerspiegeln. Dadurch wird verhindert, dass bei der Festsetzung der Grundstücke die tatsächliche Wertentwicklung berücksichtigt werden kann.

Das bisher geltende Recht bleibt zwar bis zum 31. Dezember 2024 wirksam. Jedoch müssen sämtliche Grundstückseigentümer für die am 1. Januar 2025 in Kraft tretende Neuregelung (nach derzeitigem Stand bis zum 1. Oktober 2022) eine Feststellungserklärung auf den Stichtag 1. Januar 2022 beim zuständigen Finanzamt abgeben. Darin sind die für die Grundsteuer relevanten Angaben zu deklarieren.

Die bisherigen Einheitswerte werden künftig durch den "Grundsteuerwert" ersetzt. Das bekannte dreistufige Verfahren der bisherigen Festsetzung wird beibehalten. Die finale Erhebung erfolgt somit unverändert durch die Gemeinde, die den dort geltenden Hebesatz anwendet.

Im sogenannten Bundesmodell werden Ein-/Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum im ver­einfachten Ertragswertverfahren bewertet. Geschäftsgrundstücke, Teileigentum, gemischt genutzte Grundstücke sowie sonstige bebaute Grundstücke sind dagegen im Sachwertverfahren zu bewerten.

Die Bundesländer können aufgrund ihrer Gesetzgebungskompetenz vom Bundesmodell abweichende Regelungen treffen, so dass die Ausgestaltung nicht bundeseinheitlich erfolgt. Derzeit haben von dieser Regelungskompetenz Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, das Saarland und Sachsen Gebrauch gemacht und mehr oder weniger stark vom Bundesmodell abweichende Bewertungsmodelle erarbeitet.

Die genauen Regelungen müssen im Zusammenhang mit der Bewertung der betreffenden Grundstücke geprüft werden, denn entscheidend ist nicht, wo sich der Sitz des Grundstückeigentümers befindet, sondern in welchem Bundesland das zu bewertende Grundstück liegt.

Insgesamt soll die neue Grundsteuer aufkommensneutral gestaltet werden. Ein Belastungsvergleich ist jedoch aufgrund der komplizierten Bewertung erst möglich, nachdem der aktuelle grundsteuerliche Werte ermittelt ist und die Grundsteuerhebesätze der jeweiligen Gemeinden neu festgesetzt sind.

Auch steuerbegünstigte Körperschaften sowie juristische Personen des öffentlichen Rechts müssen grundsätzlich eine Feststellungserklärung abgegeben, gegebenenfalls mit Angaben zu Steuerbefreiungen. Einzelne Bundesländer haben für steuerbegünstigte Körperschaften, die ihren Grundbesitz ausschließlich für grundsteuerfreie Zwecke nutzen, Erleichterungen geschaffen.

Für Grundbesitz in allen anderen Bundesländern muss dagegen unabhängig von der Nutzung für steuerbegünstigte Zwecke (zum Beispiel Pflegedienst, Altenheim, Werkstatt) eine Feststellungserklärung abgegeben werden. Die Nutzung von Grundbesitz einer steuerbegünstigten Körperschaft etwa im Rahmen eines steuerpflichtigen wirtschaft­lichen Geschäftsbetriebs (Cafeteria, Park­raum) oder gegebenenfalls auch im Rahmen der Vermögensverwaltung (Vermietung an fremde Dritte) ist grundsteuerpflichtig. Da jedoch Immobilien oft sowohl für steuerpflichtige als auch für steuerfreie Tätigkeiten genutzt werden, stellen die Ermittlung und Zuordnung der entsprechenden Flächen die wesentliche Herausforderung dar.

Erste Anhaltspunkte ergeben sich aus aktuellen Grundbuchauszügen, vorliegenden Einheitswertfestsetzungen, neu festgelegten Bodenrichtwerten und der Erhebung der tatsächlichen Nutzung des Grundbesitzes. Bei vorliegendem Erbbaurecht sowie Gebäuden auf fremden Grund und Boden sind Besonderheiten zu beachten.